Setelah sebelumnya kita mempelajari mengenai model penggunaan lahan Von Thunen, kali ini kita akan membahas mengenai bid rent.
Bid rent adalah konsep geografi ekonomi yang mendasari model von thunen. Pada perkembangannya, konsep ini dikembangkan lebih jauh oleh Alonso untuk menjelaskan persebaran lokasi usaha di perkotaan.
Bid Rent adalah model geografi ekonomi yang menjelaskan mengenai biaya sewa dan permintaan akan tanah yang berubah sesuai dengan jarak dari CBD.
Teori ini menyatakan bahwa pengguna tanah akan berkompetisi satu dengan yang lain untuk mendapatkan lokasi yang paling optimal untuk menunjang usaha mereka.
Semakin dekat dengan pusat kota, semakin tinggi penawaran sewa tanah mereka (bid rent)
Pada model ini, diasumsikan bahwa semakin dekat dengan CBD maka akan ada semakin banyak pelanggan, dan semakin banyak pelanggan akan membuat suatu usaha semakin untung.
Hasil dari model ini yang paling sempurna dijelaskan oleh model kota konsentrik milik Burgess.
Pada model bid-rent umumnya diasumsikan terdapat 3 agen utama yaitu retail, industri, dan perumahan.
Agrikultur juga dimasukkan namun umumnya tidak dibahas dengan detail karena umumnya bid-rent dari agrikultur jauh dibawah bid rent ketiga agen utama tadi.
Interaksi antara ketiga agen ini akan dijelaskan lebih lanjut di bagian bid rent perusahaan dan bid rent perumahan.
Model Bid Rent Perusahaan
Diketahui bahwa harga tanah semakin tinggi semakin dekat dengan pusat kota, namun tidak semua perusahaan mengalami kenaikan profit yang signifikan jika berlokasi lebih dekat dengan pusat kota.
Industri jasa dan retail kelas atas (boutique) akan mengalami kenaikan profit yang lebih tinggi semakin dekat dengan pusat pasar.
Hal ini disebabkan oleh exposurenya yang lebih tinggi terhadap pelanggan dan central business district yang tergolong lebih aktif dan affluent, sehingga potensi adanya pembeli semakin tinggi.
Dapat dilihat pada gambar disamping bahwa garis bid-rent retail cukup terjal, hal ini terjadi karena distance decay yang dialaminya dipengaruhi oleh berbagai faktor.
Faktor utama yang mempengaruhi usaha retail adalah aksesibilitas terhadap konsumen, biaya transportasi yang harus dikeluarkan konsumen, serta brand-image yang baik jika berlokasi di pusat kota.
Semakin jauh dari pusat kota, unsur-unsur ini menurun dengan drastis sehingga garis bid rent yang ada cukup terjal.
Industri manufaktur cenderung tidak perlu berlokasi terlalu dekat dengan pusat pasar karena yang dibutuhkan adalah pekerja yang murah dan lahan yang cukup luas, namun industri juga perlu lokasi yang relative dekat dengan pasar untuk mengurangi biaya transportasi.
Oleh karena itu, dalam model bid-rent, industri umumnya berlokasi pada bagian tengah kota, setelah retail dan sebelum residensial atau agrikultur.
Agrikultur cenderung memiliki bid-rent yang rendah karena profit yang dihasilkan berbanding dengan jumlah lahan yang digunakan tidak seberapa jika dibandingkan dengan industri ataupun retail.
Oleh karena itu, lebih menguntungkan bagi agrikultur untuk berlokasi di pinggiran perkotaan yang mana harga tanahnya masih sangat murah dan masih tersisa banyak tanah kosong.
Distance decay yang dialami oleh agrikultur hanya dipengaruhi oleh transportasi, sehingga dapat dilihat bahwa grafiknya cukup landai.
Model Bid Rent Perumahan
Model bid rent perumahan dipisahkan berdasarkan kelas penghasilan dari pemilik rumah, secara umum terdapat tiga golongan yaitu penghasilan rendah, sedang, dan tinggi.
Jika kepemilikan tanah hanya berdasarkan harga sewa, maka dapat dipastikan golongan berpenghasilan tinggi akan memiliki monopoli atas lahan.
Agar semua orang dapat tinggal dalam kota tersebut, terbentuklah secara alami skala prioritas lokasi seperti yang ada pada grafik disamping.
Penduduk dengan penghasilan rendah memilih untuk tinggal dekat dengan CBD atau tempat kerja mereka karena mereka tidak mampu mengeluarkan biaya tambahan untuk transportasi.
Merekapun memilih untuk tinggal di apartemen-apartemen dan tenement housing yang sempit di daerah pusat kota. Hal ini disinyalir oleh garis bid rent nya yang sangat terjal.
Golongan berpenghasilan tinggi cenderung memilih tinggal di luar kota karena harga tanah yang relatif lebih murah memungkinkan mereka untuk membuat rumah yang besar.
Mereka pun dapat menanggung biaya transportasi yang lebih mahal untuk pergi ke tempat kerja yang berada di pusat kota. Hal ini dibuktikan dengan garis bid-rent nya yang sangat landai, menunjukkan bahwa mereka cukup indifferent terhadap lokasi yang ada.
Faktor Transportasi
Terdapat pula model bid rent yang mana aksesibilitas ke dalam pusat kota menjadi sangat penting, lebih penting daripada luas dan harga tanah yang lebih murah dari daerah suburban.
Pada kota seperti ini, penduduk yang memiliki pendapatan tinggi akan cenderung langsung menempati area disekitar CBD, diikuti oleh kelas menengah, dan kelas bawah.
Pada pinggiran kota, terdapat pula golongan kelas atas yang sudah tidak bekerja, mereka tidak lagi butuh transportasi yang cepat ke lokasi kerja, sehingga dapat menikmati hidup dan rumah yang besar di pinggir kota.
Kota yang direpresentasikan model seperti ini umumnya adalah kota yang memiliki kemacetan sangat tinggi seperti Bangkok dan Manila.
Faktor Lingkungan
Terdapat pula faktor lingkungan dalam menentukan willingness to pay tiap-tiap kelas.
Umumnya, daerah yang dekat dengan CBD memiliki kualitas lingkungan yang lebih buruk dikarenakan intensnya aktivitas manusia dan kurangnya ruang terbuka hijau.
Meskipun begitu, penduduk dengan pendapatan rendah tetap harus berada pada area sekitar pusat kota meskipun kondisi lingkungannya sangat buruk.
Hal ini disebabkan oleh tingginya biaya transportasi, sedangkan penduduk yang memiliki pendapatan sedang dan tinggi dapat dengan lebih bebas memilih lokasi yang akan mereka tempati, karena mereka tidak terlalu terikat dengan biaya transportasi.
Pada grafik diatas, daerah yang memiliki kualitas lingkungan buruk disimbolkan dengan istilah brownfields.
Pada lokasi tersebut, tidak ada yang ingin membangun perumahan terkecuali kelas bawah yang mencari lokasi dekat dengan pusat kota, tidak peduli apakah lokasi tersebut berkualitas tinggi atau rendah.